- 養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式有哪些？
- 發(fā)布者：北京思杰佳通信息技術(shù)有限公司 發(fā)布時間：2024/1/3 0:00:00
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，我國65歲及以上老年人口規(guī)模已有2.1億，占總?cè)丝诘?4.9%；人口自然增長率自2016年起連續(xù)下跌，到2022年，出現(xiàn)了我國近61年的首次負增長，自然增長率為-0.60‰。我國正處于一個深度老齡化社會，且人口形勢嚴峻。面對2.1億的老年人群體，如何讓老年人“老有所養(yǎng)，老有所樂”？在社會養(yǎng)老壓力日益加大的同時，“銀發(fā)經(jīng)濟”也帶來巨大商機。養(yǎng)老地產(chǎn)作為“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的雙重結(jié)合，發(fā)展前景被行業(yè)普遍看好，但目前也面臨著諸多問題，如前期資金投入巨大、盈利周期長等，如何在內(nèi)部資金承壓、外部競爭激烈的市場環(huán)境下活下去，值得深入探討。
養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式主要有哪些？本文告訴你答案。
一、直接銷售模式（直接銷售產(chǎn)權(quán)）
從傳統(tǒng)地產(chǎn)思維的慣性角度，賣產(chǎn)權(quán)肯定是回籠資金的最優(yōu)選項，除非土地性質(zhì)是醫(yī)療衛(wèi)生用地之類，或者土地出讓協(xié)議中政府部門明確規(guī)定必須持有的情況，絕大多數(shù)企業(yè)都會選擇直接銷售產(chǎn)權(quán)。
事實上，目前國內(nèi)大部分打著養(yǎng)老地產(chǎn)旗號的項目，本質(zhì)仍為地產(chǎn)開發(fā)，只是附加了一部分養(yǎng)老服務(wù)，最多加上專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)運營而已。當然，如果養(yǎng)老服務(wù)的價值塑造到位，完全可以為產(chǎn)權(quán)銷售提升溢價空間。比如多年前北京的東方太陽城項目，就是配建了綜合性醫(yī)院和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，進而以養(yǎng)老房的名義銷售產(chǎn)權(quán)，提升銷售速度并實現(xiàn)溢價。
還有一種相對少見的情況，定向銷售，也就是房源只能銷售給老年客戶。比如臺灣長庚養(yǎng)生文化村，集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，是當?shù)劂y發(fā)安居的典范項目。可租可售，但購買人與入住人必須年滿60歲、且接受指定醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格，購買的產(chǎn)權(quán)不可繼承，只能捐贈給鄉(xiāng)里。
二、租售結(jié)合模式（出租+銷售綜合模式）
“出租+銷售”綜合模式，出租養(yǎng)老公寓、運營養(yǎng)老設(shè)備和配套設(shè)施，出售養(yǎng)老住宅的模式。該模式可以充分實現(xiàn)土地效益，并通過運營實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的循環(huán)發(fā)展。優(yōu)勢在于，住宅出售可以使企業(yè)資金快速回籠，公寓出租與設(shè)施設(shè)備運營達到持續(xù)收益，實現(xiàn)收益多元化。
在該模式下，土地使用方面較為靈活，居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、公建用地等多種用地性質(zhì)均可。但是，打造模式多樣化使資金的投入更大，且開發(fā)周期較長，運營部分需要長期管理與維護。
部分專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)選擇經(jīng)營模式為會員制或俱樂部制，類似于高爾夫會籍，有些會員卡設(shè)置為可流通（更名、轉(zhuǎn)讓、繼承等），有些只能本人使用，但允許退卡。
三、會員制（整租模式）
會員制，即整租模式，收入主要來源于會員費。
一次性會員費用對應(yīng)的是床位費，會員費用是不退還的，是每月租金的躉交；服務(wù)費和餐費另收。優(yōu)勢是有利于快速回籠資金，良性運營，劣勢客戶有一定抗性。主要對產(chǎn)權(quán)無需求的健康活力老人。目前常見的有四種形式：
一是永久性使用權(quán)銷售，使用權(quán)的時限跟土地時限一樣，可轉(zhuǎn)讓、繼承；如某項目使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。出售30年使用權(quán)，一般土地?zé)o產(chǎn)權(quán)證，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉(zhuǎn)讓。再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費。
二是終身制使用權(quán)銷售，使用權(quán)的時限到老人離世，獲取房屋重復(fù)利用價值。如某項目會員卡，目前價值增值轉(zhuǎn)讓。
三是15年使用權(quán)銷售，使用權(quán)到期，可繼續(xù)免費使用。便于實現(xiàn)滾動開，收回房產(chǎn)后，再次以返本入住的方式推出，重復(fù)利用，獲取更高價值。如某項目15年租賃，一次性交納15年租金，期內(nèi)退房可按時間折舊退款，15年之后繼續(xù)居住不再收取租金。
四是短期旅居卡，使用期限1-5年，優(yōu)勢是門檻較低，客戶面廣。
最典型案例是上海親和源，是中國首家老年會員制社區(qū)，其位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)的項目，土地性質(zhì)是50年工業(yè)用地，但已取得民政局許可證。入住人員要求必須是男性年滿60周歲，女性年滿55周歲。
會員卡分為A卡、B卡。A卡是永久會員，可流通，會員卡價格已經(jīng)漲到一百多萬，入住后根據(jù)戶型面積每年繳納相應(yīng)年費；B卡是終身會員，不可流通，會員卡價格略低，入住后同樣繳納年費，在未住滿15年時，可申請按年限退還會員卡金額。
四、床位出租模式（床位出租/月租）
這是傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)最常見的收費模式，多以固定的床位費/月費/服務(wù)費等名義向客戶收取，如果客戶要享受其他增值服務(wù)的話另行收費。
該模式的優(yōu)勢是易于被客戶接受，并且有穩(wěn)定的現(xiàn)金流；劣勢不利于企業(yè)快速回收資金。主要是服務(wù)剛需老人，定位剛需的項目。
典型案例是北京匯晨養(yǎng)老機構(gòu)管理有限公司，作為北京最知名的養(yǎng)老機構(gòu)之一，在北七家、北苑路、望京等經(jīng)營多處養(yǎng)老項目，收費模式為服務(wù)費，根據(jù)戶型面積不同，根據(jù)老人身體狀況入住不同區(qū)域（自理、半自理、失能失智），每月金額數(shù)千元甚至更高，同時還要繳納少量押金。
五、金融組合模式（押金、保單制、以房養(yǎng)老等）
通過金融行業(yè)手段對養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品進行租賃和銷售，達到為企業(yè)融資的目的。以下為幾種典型的模式：
（1）押金制
押金制，現(xiàn)金收入主要來源于押金。 一次性收取較高押金，到期本金退還，入住期間需要繳納餐費、服務(wù)費。優(yōu)勢是有利于快速回籠資金，劣勢是有一定的法律風(fēng)險、且資金難以入職。主要對健康活力自理老人。此類高押金退還模式受市場接受，符合了住養(yǎng)老院基本不花費用的心里，但是快速回籠的資金需要有高于養(yǎng)老院床位費回報率的投資項目。
（2）保單制
交押金或買保險，即可獲得養(yǎng)老居住權(quán)，高額保單+押金制+月費。保險公司在其投入的養(yǎng)老住宅社區(qū)項目上，結(jié)合銷售的養(yǎng)老金產(chǎn)品，未來可以以養(yǎng)老保險金收入來支付養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)費用，但是收支兩條線。優(yōu)勢能夠長期鎖定同一品牌下的共享客戶，并可根據(jù)可預(yù)見的未來現(xiàn)金流對養(yǎng)老社區(qū)進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)園區(qū)滾動開發(fā)。 這種模式最知名案例是泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。由泰康人壽投資開發(fā)，全國計劃建設(shè)十幾個項目，目前北京、上海、成都、杭州等項目都已經(jīng)開業(yè)，并且與美國的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商ABHOW 建立了聯(lián)盟關(guān)系。
（3）以房養(yǎng)老
以房養(yǎng)老模式落地很少，分為租賃房產(chǎn)養(yǎng)老和抵押房產(chǎn)養(yǎng)老兩種形式。 2017年9月20日，青海省首個以“租房入院”為養(yǎng)老服務(wù)方式的養(yǎng)老院正式掛牌，“租房入院”指老人自愿將本人房產(chǎn)交由政府或委托的第三方對外租賃，本人入住養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老院，老人房產(chǎn)出租收益用于參加政府集中供養(yǎng)，或根據(jù)老人本人需求，提高集中供養(yǎng)的層次及服務(wù)標準。 抵押房產(chǎn)養(yǎng)老的形式則非常復(fù)雜，而且存在未解決的法律問題，所以雖然政策出臺已經(jīng)數(shù)年，至今仍未大面積推廣。
（4）投資返還銷售
投資返還銷售，現(xiàn)金收入主要來源于一次性使用權(quán)收入。 使用權(quán)的時限到老人離世，用產(chǎn)權(quán)抵押，房款退還，溢價部分雙方分成，可轉(zhuǎn)讓。優(yōu)勢是快速回籠資金、便于實現(xiàn)滾動開，收回房產(chǎn)后，再次以返本入住的方式推出，重復(fù)利用，獲取更高價值。劣勢有一定的法律風(fēng)險，需要設(shè)計交易結(jié)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險。該模式類似商鋪返租模式衍生而來（企業(yè)將一個商業(yè)項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時會按約定時間支付給小業(yè)主固定的租金）。
以上就是小編總結(jié)歸納的養(yǎng)老地產(chǎn)幾種主要的運營模式，希望可以為大家提供參考。
部分來源：微渝中
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