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“短期看政策、中期看經濟、長期看人口”，人口結構的變化將推動房地產市場的深度變局，也從諸多維度影響經濟的長遠發展。第七次人口普查數據揭示中國即將步入深度老齡化社會，由各大電商新推老年版本APP為典型代表，一場聲勢浩大的適老化改造正在掀起。

貝殼研究院發布的《2021社區居家養老現狀與未來趨勢報告》（以下簡稱“報告”），聚焦于中國老年人口居住狀況，通過對老年人抽樣調查，從養老居住負擔、老年人居住現狀、需求與痛點等方面刻畫老年人居住情況。貝殼研究院同時發布“分鐘城”系列專題之老年社區，深度解析老年人居住社區的配套需求。

超六成老年人“獨立居住”，社區適老化設施有待完善

社會發展節奏加快，四世同堂畫風漸被改寫。追求自由、健康狀況良好、擁有獨立經濟基礎，致使“獨居”成為老年人常態，越來越多老年人開始從被動獨居走向主動獨居，家庭結構一再趨于小型化與核心化。在貝殼研究院調研中，65.5%的老年人獨立居住（一個人居住或與配偶同住），與子女同住比例逐漸下降，即使在80歲及以上高齡群體中，獨立居住占比仍高達48%。

距離產生美，但“獨居”不意味遠離子女，同城甚至同社區居住分離模式，在滿足老年人對于隱私和獨立需求的同時，可以保障老年人及時獲得照料。獨居老人中六成與子女住在同一城市，21.3%與子女住在同一社區。80歲及以上高齡獨居群體與子女居住同一社區的比例更高。

但高齡老年人居住條件則有待改善，約54%的老年人現居房屋建成超過20年，80歲及以上老年人中約15%現居房屋房齡達到40年。長久的生活習慣與周圍鄰里的密切關系，在老年人看來，老房子雖有不便，但相較搬家所需成本和面臨新環境風險挑戰，他們更愿意慣性依賴。

隨著身體狀況轉變，樓層高低愈來愈受老年人所關注。調研數據顯示，約三成老年人住在平房，住樓房的老年人中約30%住在獨門獨戶樓房。相對來說，高齡老人更多住在一般樓房中，而超過1/4的低齡老年人住在獨門獨戶樓房。居住樓房的老年人在出行安全性和便利性方面需求更高，約80%受訪者理想居住三層及以下，且對電梯和無障礙通道等設施要求迫切。居住樓房的老年人多數住在中低層，其中兩成住在底層，80歲及以上居住樓房的老年人近七成住在三層及以下，而居住在二層及以上的老年人中僅約12%稱有電梯。值得關注的是，居住樓房的老年人中，56.86%的老年人表示沒有無障礙通道，而在既無電梯也無障礙通道的老年人中，近半數需步行超過25級臺階才能到家。

據估算，中國城市存量住房建成年份在2000年前后的比例約為3:7。報告指出，2000年以前建成的小區距今已有20年，在住區設計等方面相對“先天不足”，除電梯及無障礙通道問題，設施線路等老化問題也可能導致安全隱患。老舊小區適老化改造對提升老年人居住幸福感具有重要意義。

社區配套需求突出

配套資源空間分布不均

老年人由于身體機能老化、活動能力與活動范圍受限，對于社區內部和周邊的環境、設施配套需求更加突出，其中戶外鍛煉、坐著聊天和買菜購物是老年人日常在社區的高頻活動。

貝殼研究院在“分鐘城”系列專題之老年社區的調研中顯示，老年人出行頻率并不低，近8成受訪者在社區內或附近活動的頻率為一天一次或一天多次。老年人對公共服務設施有多元化需求，戶外活動占比最高，69.4%的老年群體曾在社區及附近散步或戶外鍛煉；其次是休閑娛樂活動，為47.4%；再次是生活物料采買活動，為44%；此外，老年人對社區醫療服務項目的需求強烈，包括健康監測、送醫拿藥、家庭醫生等。

具體而言，不同年齡段群體經常從事的日常活動略有不同，相應對社區及周邊配套設施的需求亦有差異。60-69歲、70-79歲低齡老年人更偏好散步或戶外鍛煉、打牌下棋、遛狗遛鳥等活動，相比之下對運動健身場地的需求度高于80歲及以上的高齡老年人；高齡老年人因身體機能弱化嚴重，更傾向于坐著聊天，相比之下對公園/廣場、老年活動室、休息座椅的需求度高于低齡老年人。

不同區域的老齡居住生活圈資源分布存在不均。第七次全國人口普查數據公布的21個超大和特大城市中，北京、昆明、長沙社區醫院一公里覆蓋率超過80%，而大連、佛山、西安、東莞等平均每個社區一公里范圍內社區醫院數量不足1個；長沙、昆明九成以上社區可以實現一公里內買菜自由，沈陽、哈爾濱、北京在21城中菜市場的覆蓋率稍低，但半數以上社區實現了菜市場一公里覆蓋；深圳超過九成社區出家門一公里范圍內設有公園，但21城中的多數城市有四分之一的社區在半徑一公里范圍內沒有公園。不同城市老年社區生活圈范圍內的配套設施建設，仍需高度優化與整合。

居家養老仍是首選

社區老齡服務體制不健全

人口老齡化持續加深背景下，老年人養老居住問題備受關注。自2010年以來，中國推行“以居家養老為依托，機構養老為支撐”的養老政策，逐步形成了以上海“9073”模式、北京“9064”模式為代表的養老居住格局，即90%的老年人居家養老、6-7%的老年人依托社區養老、3-4%的老年人入住養老機構。

居家養老仍是中國老年人首選。報告顯示，44.5%的老年人傾向住在普通居民小區，他們能夠從社區參與中獲得最大化養老需求和心理滿足。而高齡老年人對專業養老服務的需求更高，他們更需要專業化的服務與照料，在80歲及以上高齡群體中33.2%傾向于住在專業養老公寓。

社區軟硬件建設不適應老齡化發展趨勢，室內安全性問題是擺在居家養老老年人面前的痛點之一。調查顯示，46.4%的老年人認為室內居住空間缺少必要扶手，46.3%認為室內地面光滑易摔，42.8%認為廁所或浴室不便，42.8%表示室內未安裝呼叫或報警裝置。部分老年群體也面臨居住空間舒適性不足問題，表現在室內日照通風不好、室內居住狹窄等。

居住環境適老化改造已成為存量更新重要議程。調研發現，增配老年人服務設施需求最為迫切。社區改造需提供多樣化活動場所，滿足老年群體的精神需求和價值實現需要；其次安裝無障礙設施，比如室內空間加裝扶手、社區內部安裝指示燈等；44.5%的老年人迫切希望對多層住宅樓梯進行改造或加裝電梯。公共設施不足或缺少維護、社區公共空間不足、室內公共區域修繕等也是老年人反映需要改造的問題。

近年來，老年人對社區老齡服務項目需求較大，緊急呼叫、走失定位、陪同出行服務占比最高。然而，當前社區老齡服務體制不健全，各項服務項目配置與老年人的實際需求并不匹配。其中57%的老年人表示社區沒有提供走失定位的服務，55.1%的老年人表示社區沒有提供陪同出行的服務。老年人對社區醫療服務需求也較為強烈，健康監測是老年群體最希望配置的社區醫療服務項目，其次是送醫拿藥和家庭醫生。

根據第七次全國人口普查數據，2020年我國65歲及以上老年人口數量達到1.91億人。根據預測，2025年65歲及以上老年人數量將突破2.1億，到2050年65歲及以上老年人有望達到3.8億。報告認為，積極應對人口老齡化，營造良好的老年友好居住氛圍，需要構建覆蓋住宅、室外環境、社區配套三個層面的軟性、硬性環境建設。第一，圍繞“增量開發、存量改造”建設舒適安全的老年居住空間；第二，完善設施配套，打造老年友好社區生活圈；第三，以需求為導向，完善社區支持、健康服務等軟性配套。