- 馮俊：發現適應新需求，做好養老事業
- 發布者：北京思杰佳通信息技術有限公司 發布時間：2022/11/3 0:00:00
房地產業的發展要發現和適應新的需求
中國人口的結構變化出現了三個趨勢。
一是老年人口比重不斷提高。2010年第六次人口普查時，65歲以上的老齡人口占總人口比重是6.96，2020年第七次人口普查的時候，中國65歲以上的老年人口占總人口的比重是13.5。
二是家庭規模不斷縮小，2000年第五次人口普查的時候，家庭平均人口3.44，2010年第六次人口普查的時候是3.1，到2020年第七次人口普查的時候是2.62，這是全國的加權平均人口數，城市的家庭的人口數比這個還小一些。
三是預期壽命提高。2010年中國人口的預期壽命是73.3歲，2021年提高到78.2歲。
在今后的發展中，這三個趨勢會加速擴展，在城市里這三個變化趨勢表現得更為突出。這三個變化趨勢反映出養老服務需求將成為今后社會發展的重要問題。它不僅僅是老齡化引起的人口結構壓力，還涉及到老齡人口的服務時間會不斷延長，家庭結構中年輕人能夠照顧老年人的可能性持續減弱。
房地產業的主要任務是為人民群眾提供住房。在人口結構的變化中，房地產業的產品和服務就面臨著新的考驗。如果人的預期壽命為78.2歲，也就意味著，平均到每個人至少有將近30%的生命延續時間是在退休以后的生活狀態度過。
通常所說的屬于養老的生活方式，這部分人群占人口總量接近20%。2020年60歲以上的人口占百分之十八點幾。退休后的居家生活方式對住房功能的需求，相比以學習工作階段的居家生活方式對住房功能的需求有很大的不同。所以，房地產的轉型發展重要任務就要發現和適應新的居住需求，從而改善住房供應。
準確判斷養老需求的特征和難點
從住房與住房供應有關的養老服務供應的角度，有幾個問題需要提前謀劃。
第一，機構養老的占比有可能超過預設的模式。當然有人說受傳統文化的影響，國人大多選擇居家養老，但是在人口結構的變化中，恐怕很難固守原來的模式。
人的觀念是在發生變化的。我們定的養老模式關鍵還是供應不足，我們需要做準確的判斷。到底是老百姓不愿意住養老院，還是我們供應不足？特別是在老年人人生歷程最后一段時間里，以及那些失能老人，恐怕專門機構的養老服務會日漸重要。
在參加這個會議之前，我專門查找了一些資料，在西方一些發達國家中，20%的老年人選擇專業的養老機構養老。雖然當前我國的養老格局是9073，但是也應該能看到類似的情況，就是越來越多的老年人選擇養老機構。
現在不少養老機構處于床位空置的狀態，在分析這個問題的時候，除了要分析需求不足的因素，還要重點分析供給與需求失衡的因素，是否供需失衡導致了供給低效或者無效。
一些床位空置固然有老百姓觀念上的問題，但是反過來從供給側來看問題，是不是價格過高，背離了老百姓的支付能力？是不是軟件硬件服務，跟老百姓的需求不適應？
此外，中等收入家庭的比重不斷的擴大是今后我國社會發展的一個重要特征，而且中等收入家庭的收入以較快的速度提高。
那么，當我們考慮以社會力量發展養老項目時，目標客戶群體是不是應該以中等收入的老年人為主？這樣，大多數老人的養老能夠以社會的力量來滿足，政府才有可能給較低收入家庭提供充分的養老保障。
第二，理論上看居家養老和社區養老給社會帶來的負擔比較小，家庭和社區的關愛比較適應原居住方式的轉換和過渡。而且老年人退休后的大部分時間還是處于健康狀況下生活的，完全有可能在相當長的時間內實現居家養老和社區養老。
但現實的問題是社區養老的基礎設施的建設、醫療服務、健康風險的防范，遠遠沒有考慮到養老發展的需要，持續養老的服務能力不符要求，那么，改造完善是一項重要的任務。
第三，在以往大規模的住宅建設中，住宅住房的老齡化適應性遠遠不足。我們現在既要對新建住房的適老化提出要求，也要對既有住房的適老化改造提出要求。怎么改造，是個難題。
第四，在數字技術的發展中，人的消費需求發生了很大的變化，養老服務的內涵也在不斷的擴展，養老項目的建設和養老的服務需要適應數字化的發展，并由此創造更多的需求。
正確認識養老項目的商業模式
養老事業的主要屬性是社公益性，但是完全依靠政府來承擔養老事業的責任，可能會帶來供給不能滿足需求的問題，所以動員社會力量投入養老事業，應該是滿足養老需求的有效途徑。
當社會力量投入養老事業時，就會有一個考量投入產出是否平衡的問題。不過，過度強調資本回報，追逐高利潤就會誤入歧途。畢竟缺乏收入增長是老年群體的一大特征。
所以，傳統房地產的商業邏輯恐怕在養老項目的建設當中不適用了，那么就得有一種新的視野、新的機制，新的建設機制和服務機制，去實現投入產出的良性循環。
以誠信為基礎，推進養老服務
這些年五花八門的養老地產、養老產品比比皆是，飽受詬病的原因是，有些人拿養老做噱頭做誘餌，有些養老地產其實并不含有多少養老的元素，有些養老產品已經淪為欺詐。
我們在推進養老項目中，除了要把產品做好，適應需求，同時要推進誠信機制的建設，要有制度安排和市場規則安排，還在創造愛心、善心。
全國打擊整治養老詐騙欺詐專項行動，今年4月份啟動以來已經查處了不少案件，我們要從這些案例中總結養老事業發展中的制度性缺陷，完善規則，杜絕圈錢行動。在投資者、管理者、護理者幾個層面建立誠信機制，切實保護老年人的權益。
最后，用一句話總結，做養老事業，有心就能成功，你的心路對了，就能成功；你的心術不正，路子不對，也許賺錢，最后一定失敗。
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